Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous devez bien entendu garder à l’esprit que le loyer que vous percevrez, couvrira une partie (sinon la totalité) de votre mensualité. Dans ce cas, on parle d’investissement locatif autofinancé, mais n’est-ce pas plutôt un moyen idéal de vous inciter à acheter ? Pour réussir un investissement locatif autofinancé, à quels points faut-il faire attention ?
Qu’est-ce qu’on entend par investissement locatif autofinancé ?
Avec l’investissement locatif, votre achat est uniquement destiné à la location du bien. L’investissement locatif autofinancé est un investissement qui ne nécessite pas d’épargne pendant la période d’investissement. En d’autres termes, le loyer doit couvrir toutes les dépenses, telles que:
- Les remboursements bancaires,
- Les factures d’eau,
- Les frais d’entretien,
- Les frais d’appartement et même les impôts sur les revenus locatifs.
Dans le cadre d’un idéal financier, tout investissement locatif devrait s’autofinancer, car l’autofinancement apportera un profit. En effet, dans l’idéal ! L’investissement en crédit-bail autofinancé doit prêter attention à de nombreuses variables et à un plan d’investissement solide.
Comment réussir l’autofinancement d’un immobilier locatif ?
L’autofinancement immobilier n’est donc pas tant une question de prix et de loyer qu’une question de rentabilité. Voici quelques conseils pour atteindre l’autofinancement d’un investissement locatif.
Le choix du bien
En négociant un bien approprié, on peut atteindre l’autofinancement en misant sur un cashflow équilibré dès l’achat du bien. Le rendement le plus élevé peut être obtenu en abaissant le prix du mètre carré, tout en ciblant une zone où la demande locative est plus faible. En misant sur des maisons déjà louées, il est plus facile de trouver un bien immobilier acheté en autofinancement. En outre, le prix de location a été déterminé. Au moment de l’achat, le futur bailleur interrogera soigneusement le vendeur sur l’historique de location et les informations personnelles de l’occupant. De cette façon, il s’assurera que le bien soit facile à louer et ne sera pas fréquemment vacant. L’un des principaux risques est le fléau de l’encours de la dette exerce une pression sur la rentabilité et il n’y a aucun espoir d’autofinancement.
La stratégie locative
Si la même propriété donnée est utilisée via l’une des formules d’investissement locatif qui apportent le meilleur retour aux investisseurs, elle fera plus de bénéfices. De par sa fiscalité particulièrement avantageuse, il peut être loué, en colocation, très rentable dans la cité étudiante ou en location saisonnière, ce qui prend du temps, mais constitue une source de rentabilité sans précédent. Afin de mieux construire votre prévision, il n’est pas inutile de vous équiper aujourd’hui d’un logiciel de calcul de rentabilité afin de savoir quelle stratégie choisir à moyen/long terme.
Réduire les coûts
En réduisant la part des coûts qui affectent le rendement, l‘immobilier peut être acheté en s’autofinançant. Par exemple, les frais de gestion peuvent être utilisés pour prendre en charge la gestion locative par soi-même ou pour effectuer l’entretien quotidien de la maison à travers l’entretien le plus simple. Négocier le meilleur taux d’intérêt avec la banque dès le départ ou renégocier pendant la durée du prêt, est aussi un moyen d’atteindre ou d’approcher l’autofinancement. Il n’est pas rare que certains investisseurs se disputent les primes supplémentaires d’assurance invalidité et décès ou d’autres primes d’assurance. En fin de compte, ils ont réussi à réduire le coût total, à affecter leur crédit et à réduire les coûts. En rééquilibrant le niveau des dépenses et des revenus, leur rentabilité est bonne.
Jouer sur le prêt immobilier
L’allongement de la durée du prêt ou l’injection d’apports personnels, est l’une des solutions les plus courantes pour mener à bien un achat immobilier autofinancé. Lorsqu’on veut miser sur un prix au mètre carré plus élevé, il est surtout intéressant d’investir plus, afin de ne pas sacrifier la valeur ajoutée du bien, en raison de la perspective de revente.
Le montant du loyer
Afin de ne pas affecter l’autofinancement, il est fortement recommandé de louer au prix du marché, voire légèrement inférieur au prix du marché, afin de fidéliser les bons locataires. En outre, il est recommandé de réviser le niveau des loyers à la hausse tous les ans, en se référant aux chiffres de l’INSEE. Les loyers perçus doivent couvrir certaines charges, telles que la taxe d’habitation. Aucune augmentation de loyer ne doit être effectuée que s’il y a des travaux, un réaménagement, etc. Afin d’éviter le turn-over, il faut trouver un bon compromis entre la rentabilité et la satisfaction des clients.
